Często spotykamy się z takim właśnie pytaniem, a jest to podstawowa wiedza dla każdego kredytobiorcy.

Marża to element składowy oprocentowania (razem z WIBOR-em, czyli zmienną stopą procentową). Oprocentowanie z kolei to główny koszt kredytu liczony w skali rocznej, a naliczany w skali miesięcznej od kwoty pozostającej do spłaty w postaci odsetek. Marża jest przedstawiana w ujęciu procentowym i stosunkowo łatwo porównać jej wysokość w poszczególnych bankach.

Prowizja z kolei to jednorazowa opłata pobierana przez bank na początku kredytowania jako prowizja za udzielenie kredytu lub na końcu kredytu jako prowizja za całkowitą spłatę kredytu. Obecnie w wielu bankach prowizja za udzielenie kredytu jest zastępowana różnego rodzaju ubezpieczeniami, zaś prowizja za wcześniejszą spłatę zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, jest zwrotna proporcjonalnie do wykorzystanego okresu. Prowizja również stanowi pewien procent od kwoty udzielonego kredytu.

Zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego minimalny wymagany wkład własny w bankach to obecnie 20%. Istnieje jednak możliwość sfinansowania 90% wartości nieruchomości, a to za sprawą różnych interpretacji rekomendacji przez banki.

Część banków dopuszcza możliwość przyjęcia 10% wkładu własnego klientów, jeśli pozostałe 10% do wymaganych 20% zostanie dodatkowo zabezpieczone. W tym celu zostało specjalnie stworzone tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, które pozwala na zabezpieczenie brakującego wkładu własnego, należy jednak pamiętać, że zwiększa ono koszt kredytu i uwzględnić je w planowaniu początkowych kosztów zakupu mieszkania.

WIBOR – (Warsaw Inerbank Offer Rate) to stopa procentowa, po jakiej banki pożyczają sobie wzajemnie pieniądze. Zmieniana jest codziennie, gdyż kształtuje ją rynek, ale bardzo duży wpływ na jej wysokość ma Rada Polityki Pieniężnej.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce składa się z marży (składnika stałego) i WIBORu (składnika zmiennego). Jako czynnik kształtujący wysokość oprocentowania, WIBOR odgrywa bardzo ważną rolę w kształtowaniu wysokości raty kredytu.

Utarło się przekonanie, że najelpiej jest pracować na etacie, żeby dostać kredyt hipoteczny. Z pewnością umowa o pracę, zwłaszcza na czas nieokreślony jest faforyzowana przez banki, ale nie jest to jedyne akceptowane źródło.

Banki przyjmą także dochody z umów o dzieło lub zlecenie pod warunkiem, że trwają one minimum 12 miesięcy, jak również dochody z działalności gospodarczej. Minimalny okres prowadzenia działalności gospodarczej to 12 miesięcy, choć niektóre banki wymagają dłuższego doświadczenia.

Możliwe jest także przyjęcie dochodów z innych źródeł, jak kontrakty, mianowanie, pełnienie służby czy też dochód z najmu. Osoby pracujące za granicą także mają szansę na usyskanie kredytu hipotecznego, ale muszą spełnić szereg dodatkowych kryteriów.

Do kredytu hipotecznego należy się dobrze przygotować poprzez zgromadzenie odpowiedniej kwoty pieniędzy. Będzie się ona różniła w zależności od wyboru inwestycji – zakup od dewelopera, czyli rynek pierwotny lub od osoby fizycznej, czyli z rynku wtórnego.

Koszty, z jakimi należy się liczyć na rynku pierwotnym to: taksa notarialna za podpisanie umowy deweloperskiej i umowy przenoszącej własność, prowizja za udzielenie kredytu lub ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy w zależności od oferty banku, wycena nieruchomości i ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (przy wkładzie własnym poniżej 20% wartości inwestycji).

Koszty na rynku wtórnym są wyższe z powodu podatku od czynności cywilno – prawnych (PCC), który wynosi 2% od wartości kupowanej nieruchomości. Pozostałe koszty są tożsame do rynku pierwotnego z wyjątkiem kosztu umowy deweloperskiej, bo na rynku wtórnym można podpisać umowę przedwstępną w zwykłej pisemnej formie bez udziału notariusza.

Są to koszty początkowe, ale główny koszt kredytu stanowią odsetki, które spłaca się w miesięcznych ratach wraz z kapitałem.

W każdym wniosku kredytowym znajdziemy okienka do wyboru sposobu spłaty rat – równe (zwane też annuitetowymi) oraz malejące (zwane też równymi ratami kapitałowymi.

Raty równe oznaczają, że z góry wiemy, jakie raty będziemy płacić co miesiąc. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku zmiennego oprocentowania, wysokość rat może ulec zmianie, bo jest uzależnione od zmian WIBOR-u. W praktyce co 3 lub 6 miesięcy (w zależności od rodzaju WIBOR-u) bank przysyła nowy harmonogram z podanymi ratami na najbliższy okres.

Raty malejące, zwane także równymi ratami kapitałowymi, to raty, w których od początku spłaca się więcej kapitału. Wysokość spłacanego kapitału jest z góry ustalona, zmienia się jednak wysokość spłacanych odsetek, gdy uzależniona jest od zmiennego oprocentowania. Raty maleją wraz ze spłatą kapitału kredytowego.

Raty malejące są początkowo znacznie wyższe od rat równych, ale spłaca się w nich znacznie więcej kapitału na początku kredytowania, przez co końcowy koszt kredytu jest niższy.