Jak założyć księgę wieczystą, czyli co musisz zrobić po zakupie mieszkania

Jak założyć księgę wieczystą, czyli co musisz zrobić po zakupie mieszkania

Księga wieczysta określa stan prawny nieruchomości, można ją nazwać swoistym „dowodem osobistym” nieruchomości. Jest to nieodzowny element każdej transakcji nabycia nieruchomości, choć nie zawsze księga wieczysta istnieje przy zakupie nieruchomości. Zwłaszcza przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera najczęściej nie ma założonej księgi wieczystej i trzeba to zrobić, żeby wpisać siebie jako właściciela nabywanej nieruchomości Bez księgi wieczystej nie ma możliwości ustanowienia hipoteki. Jak jednak tego dokonać? Ile to kosztuje? Jakie dokumenty są potrzebne do założenia księgi wieczystej? Jak długo się czeka na księgę wieczystą? Tego i wiele więcej dowiecie się z poniższego artykułu.

Księga wieczysta to oficjalny rejestr, w którym notowane są wszystkie istotne informacje dotyczące nieruchomości, takie jak dane dotyczące właściciela, rodzaj prawa do nieruchomości, obciążenia, ograniczenia w użytkowaniu czy informacje o ewentualnych hipotekach.

Do sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, wystarczy znajomość numeru księgi wieczystej i można ją bezpłatnie sprawdzić w rejestrze informatycznym prowadzonym przez Ministra Sprawiedliwości – Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych. Numery elektronicznych ksiąg wieczystych zbudowane są według schematu: kod wydziału (4 znaki)/nr KW (8 cyfr)/cyfra kontrolna (1 cyfra).

Każda księga wieczysta podzielona jest na 4 działy, przy czym dział I składa się z 2 części:

  1. Dział I (I-O, I-SP) obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz spis praw związanych z jej własnością, zaś w przypadku księgi prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz nieruchomości, z którą jest związany.
  2. Dział II obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, zaś w przypadku księgi dla spółdzielczego własnościowego praw do lokalu – wpisy dotyczące osoby, której to prawo przysługuje.
  3. Dział III przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, w z wyjątkiem hipotek, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.
  4. Dział IV jest przeznaczony do wpisu hipotek.

Księga wieczysta prowadzona jest przez sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Każda nieruchomość ma swoją własną księgę wieczystą, która jest podstawowym dokumentem potwierdzającym prawa do tej nieruchomości. Księgi wieczyste są jawne i istnieje domniemanie zgodności stanu prawnego ze stanem opisanym w księdze, co stanowi ochronę przed ewentualnymi ukrytymi wadami prawnymi nieruchomości – jest to tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Kiedy mieszkanie nie ma księgi wieczystej?

  1. Mieszkanie w budowie

Jest to mieszkanie nowe, nabywane od dewelopera. Księga wieczysta takiej nieruchomości jest wyodrębniana z księgi głównej, z reguły księgi całego budynku w momencie nabywania nieruchomości podczas aktu notarialnego.

  1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

W powszechnym obrocie nadal znajduje się wiele nieruchomości, zazwyczaj w budynkach z tzw. „wielkiej płyty”, które nie mają ksiąg wieczystych. Jeśli nabywasz taką nieruchomość z kredytem, obowiązkowo będzie trzeba założyć dla niej księgę wieczystą. Bank w tej swoistej sytuacji sprawdzi księgę budynku, stan prawny gruntu, na którym posadowiony jest budynek, a także brak obciążeń zbywcy jako warunki do przeprowadzenia bezpiecznej transakcji.

  1. Mieszkanie w kamienicy sprzedawane jako udział

Takie mieszkania to już rzadkość, jednak można je nadal spotkać Właściciele nabywają udział w całej nieruchomości, a w pierwotnym akcie podziałowym wyznaczone są przestrzenie do wyłącznego korzystania dla właścicieli poszczególnych mieszkań. Jest to sytuacja, w której bank nie będzie chciał skredytować takiego zakupu, bo fizycznie nie ma możliwości zabezpieczenia się na nieruchomości. Jedynym sposobem skredytowania takiego zakupu jest zabezpieczenie na innej nieruchomości o czystej hipotece.

  1. Mieszkanie powstające w wyniku przebudowy lub nadbudowy

Jest to sytuacja podobna trochę do zakupu od dewelopera, bo fizycznie nieruchomości nie ma przed jej prawnym i fizycznym wydzieleniem. Mogą to być zaadaptowane strychy, czy też nadbudowa na istniejących już budynkach, z reguły prowadzona przez wspólnotę lub inwestorów za zgodą wspólnoty. Taką nieruchomość można nabyć z kredytem bankowym, ale z uwagi na skomplikowanie transakcji warto skonsultować się z ekspertem kredytowym, zanim zainwestuje się własne środki finansowe w postaci zadatku.

Kto składa wniosek o założenie księgi wieczystej?

Wniosek o dokonanie wpisu może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. W sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy, wniosek może złożyć uprawniony organ.

Zasadą jest, że wniosek o dokonanie wpisu składa się na urzędowym formularzu. Nie dotyczy to jednak wniosku zawartego w akcie notarialnym. Do wniosku dołącza się dokumenty stanowiące podstawę wpisu do księgi wieczystej. Dotyczy to zarówno wniosku składanego na urzędowym formularzu, jak i wniosku zawartego w akcie notarialnym. W tym drugim przypadku, czyli przy wpisie dokonywanym w akcie notarialnym przenoszącym własność, dokumenty wraz z załącznikami do sądu przesyła notariusz.

Jakie dokumenty są potrzebne do założenia księgi wieczystej?

  1. Nieruchomość stanowiąca odrębną własność:

Są to najczęściej sytuacje nabywania nieruchomości od dewelopera, a niezbędne są:

– akt poświadczający prawo do nieruchomości

– dokument potwierdzający samodzielność lokalu

– wypis z kartoteki lokali

W przypadku zakupu od dewelopera, to on dostarcza dokumenty niezbędne do założenia księgi wieczystej.

  1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu:

W tym przypadku lista wymaganych dokumentów może się różnić pomiędzy sądami, więc najlepiej będzie zawsze upewnić się u notariusza, co do listy niezbędnych dokumentów. Co do zasady będą to jednak:

– podstawa nabycia prawa

– zaświadczenie o powierzchni i położeniu lokalu ze spółdzielni mieszkaniowej

– wypis z rejestru gruntów działki, na której posadowiony jest budynek

Ile wynosi opłata za założenie księgi wieczystej?

Wniosek o założenie księgi wieczystej łączy się z kosztem 100 zł oraz 200zł za jednoczesny wpis własności. Dodatkowo jest płatny wpis na hipotece, jeśli korzystasz z kredytu bankowego – jest to koszt kolejnych 200zł. Jeśli wszystkich tych wpisów dokonujesz u notariusza mogą pojawić się dodatkowe koszty w postaci taksy notarialnej za tę czynność prawną.

Ile trwa założenie księgi wieczystej?

Termin założenia księgi wieczystej jest rożny w zależności od położenia nieruchomości – różnice występują nawet pomiędzy dzielnicami tego samego miasta. Z reguły jest to od miesiąca do nawet roku w mniejszych miejscowościach.

Na stronach poszczególnych sądów podawane są terminy załatwienia poszczególnych spraw, ale od czasu zinformatyzowania systemu ksiąg wieczystych, terminy oczekiwania na założenie ksiąg wieczystych uległy znacznemu skróceniu.

Do niedawna okres oczekiwania na wpis wiązał się z wyższym kosztem dla kredytobiorców, gdyż banki w okresie przejściowym do momentu wpisu na hipotece pobierały tzw. Ubezpieczenie pomostowe. Ubezpieczenie to nadal występuje w niektórych bankach, jednak nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym, nakazuje bankom zwracanie pobranych w ten sposób kosztów, więc aktualnie kredytobiorcy nie ponoszą kosztów przedłużającej się pracy sądów.

Dodaj komentarz

Twoj adres e-mail nie bedzie opublikowany. Wymagane pola są zaznaczone *